マンション価格下落は2026年どこまで進む？最新統計と買い時・売り時を徹底解説

2026年のマンション市場に、これまでの上昇局面とは異なる動きが表れている。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2026年10月13日に公表した9月の市場動向によると、首都圏の中古マンション平均成約価格は5,111万円で、前年同月比4.5％下落した。成約㎡単価も4.8％下がり、在庫件数は15.1％増の5万450件に達している。

ただし、これだけでマンション市場全体が暴落に向かっていると判断するのは早い。東京23区と郊外では価格の動きが異なり、中古マンションの成約価格が下がる一方、売り出し中の物件価格は上昇している。新築マンションも、月次では価格が下がりながら、2026年度上半期の平均価格は過去最高を更新した。住宅ローン金利の上昇も重なり、買い手と売り手の判断が難しくなっている。

📌 【この記事の重要ポイントまとめ】

• 2026年9月の最新統計：首都圏中古マンションの成約価格は前年同月比4.5％減、成約㎡単価は4.8％減。在庫は15.1％増加した。
• 下落の背景：住宅ローン金利の上昇、購入予算の限界、売り出し物件の増加が重なり、成約に至るまでのハードルが高まっている。
• 今後の見通し：短期的には価格調整のリスクがあるものの、地域や物件による差が大きく、一律の大幅下落を前提にするのは危険だ。

【2026年9月最新】マンション価格下落はどこまで進んでいるのか

2026年のマンション価格下落を判断するうえで、まず確認したいのが東日本レインズの月例マーケットウオッチだ。首都圏の中古マンション市場では、価格・成約件数・在庫件数の3指標が同時に変化している。

2026年9月の平均成約価格は5,111万円。前年同月の5,352万円から241万円下がった。平均成約㎡単価も81.07万円となり、前年同月の85.18万円を下回っている。価格と㎡単価はいずれも5カ月連続で前年同月を下回った。

取引の勢いを示す成約件数も弱い。9月は3,457件で、前年同月比22.7％減となった。前年を下回るのは6カ月連続で、減少幅も拡大している。一方、売り出し中の物件を示す在庫件数は5万450件で、前年同月比15.1％増。7カ月連続で増加した。

注目すべきなのは、価格が下がっているだけでなく、売り手が増える一方で買い手の成約が減っている点だ。売却希望者が増えても、購入希望者が提示価格を受け入れなければ取引は成立しない。売り手が価格を見直す必要に迫られる物件も増えやすい環境になっている。

もっとも、成約価格の下落率を、そのまま個々のマンションの値下がり率と考えることはできない。統計上の平均価格は、その月に取引された物件の立地、広さ、築年数、グレードなどによって変わるからだ。2026年9月の成約物件の平均専有面積は63.04㎡で前年同月比0.3％増、平均築年数は28.53年で前年より2.27年進んでいる。取引された物件の構成も、平均価格に影響する。

したがって、現状を正確に表現するなら「首都圏中古マンション市場で価格調整と需給の緩みが進んでいる」ということになる。すべての物件が同じ割合で値下がりしているわけではない。

【理由を徹底分析】マンション価格が下落する4つの要因

1．住宅ローン金利の上昇で購入可能額が縮小する

マンション価格に影響する重要な要因の一つが住宅ローン金利だ。金利が上昇すると、同じ金額を借りても毎月の返済額が増える。家計が無理なく返済できる金額が変わらなければ、購入できる物件の価格帯は狭くなる。

2026年9月17、18日の日本銀行の金融政策決定会合では、無担保コールレートを1.25％程度で推移させる方針が示された。住宅金融普及協会が掲載する2026年10月の住宅ローン金利情報でも、金融機関や商品によって金利に幅があることが分かる。

例えば、5,000万円を35年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると仮定した場合、金利0.5％では毎月の返済額は約13万円、1.5％では約15.3万円となる。金利差1ポイントで、毎月の負担は約2.3万円増える計算だ。実際の借入条件や諸費用は別途考慮する必要があるが、金利の変化が購入判断に与える影響は小さくない。

住宅ローン金利の上昇は、購入希望者の予算を圧迫するだけでなく、投資用マンションの収益性にも影響する。賃料収入が大きく変わらないまま借入コストが増えれば、投資家が許容できる購入価格は下がりやすい。

2．価格上昇が家計の購買力を上回ってきた

マンション価格の上昇が長く続くと、購入希望者が支払える金額との間に隔たりが生じる。世帯収入が増えても、物件価格や管理費、修繕積立金、住宅ローン金利が同時に上昇すれば、購入を見送る人が出てくる。

特に高額な物件では、購入希望者の数が限られる。売り出し価格が高くても、実際に購入できる人が少なければ成約までの期間が長くなり、売り手は価格の見直しを迫られる可能性がある。

2026年9月に成約件数が前年同月比22.7％減となった背景には、こうした購入負担の問題が影響している可能性がある。ただし、成約件数の減少だけから、金利や所得など個別要因の寄与度を断定することはできない。

3．売り出し物件が増え、買い手が選びやすくなった

東日本レインズの9月データでは、新規登録件数が1万7,721件で前年同月比15.4％増となった。在庫件数も5万450件に増え、2015年以降の長期データで見ても高い水準に達している。

選べる物件が増えること自体は、購入者にとって好材料だ。複数の物件を比較しやすくなり、売り手に対して価格交渉を行える余地も生まれる。しかし、売り手側から見れば、競合物件が増えるほど、価格や管理状態、立地などで差別化する必要がある。

特に、周辺に似た間取りや築年数の物件が多数売り出されている場合、相場より高い価格を維持するのは難しくなりやすい。在庫増加は価格下落の直接的な証明ではないものの、需給バランスの変化を示す重要なサインだ。

4．新築マンションの高価格と供給構造が中古市場にも影響する

新築マンションの価格は、土地取得費、建築資材、人件費、建設工事費などの影響を受ける。建築費が高止まりすれば、新築価格が簡単には下がらず、購入希望者が中古マンションへ流れることも考えられる。

一方、新築と中古の価格差が広がれば、中古物件の需要を支える要因にもなる。ただし、中古マンションの価格が必ず上がるわけではない。購入者の予算が縮小したり、築年数や管理状態が敬遠されたりすれば、中古市場でも価格調整が進む。

2026年の市場は、建築費などによる新築価格の下支えと、金利上昇や購入負担による需要の弱まりが同時に存在している。この綱引きが、価格の方向性を読みづらくしている。

【比較表】成約価格・在庫・新築市場から読み解く2026年の実態

マンション価格下落の現状を把握するには、成約価格だけを見るのでは不十分だ。成約価格は実際に取引が成立した物件の平均、在庫価格は売り出し中の物件の平均であり、それぞれ異なる市場の状態を示している。

以下は、東日本レインズの2026年9月データと、不動産経済研究所が2026年10月20日に公表した新築マンション市場動向を整理したものだ。

出典：東日本不動産流通機構「月例マーケットウオッチ 2026年9月度」、不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向 2026年9月度」。新築マンションの数値は首都圏1都3県が対象。

特に注意したいのが、中古マンションの成約価格と在庫価格の逆方向の動きだ。成約平均価格が5,111万円なのに対し、在庫平均価格は6,971万円で、差は1,860万円に達している。

しかし、この差をそのまま「売り出し価格から平均1,860万円の値引きが必要」と解釈することはできない。成約した物件と売り出し中の物件は別の住戸であり、立地、築年数、広さ、グレードなども異なるためだ。むしろ、売り手の希望価格と実際に取引が成立する価格の間に隔たりが生じている可能性を考える材料として見るべきだろう。

新築市場にも似た構図が見られる。2026年度上半期（4〜9月）の首都圏新築マンション平均価格は1億1,494万円で、前年同期比21.1％上昇し、年度上半期として初めて1億円を超えた。一方、9月単月の平均価格は9,552万円で前年同月比4.1％下落している。

この違いは矛盾ではない。月次と半年間の集計では対象となる物件の構成が異なり、特に高額物件の発売時期によって平均価格は大きく変動する。価格下落の判断では、単月の数字と複数月の傾向を分けて考える必要がある。

【地域別に検証】東京23区は下落するのか？首都圏の価格差

首都圏中古マンションの価格動向を一括りにすると、重要な違いを見落とす。東日本レインズの2026年9月データでは、成約件数は6地域すべてで前年を下回った一方、㎡単価は地域によって上昇と下落に分かれた。

東京23区の成約㎡単価は130.39万円で、前年同月比0.9％下落した。2カ月連続の前年割れとなったものの、下落率は首都圏平均の4.8％より小さい。一方、成約件数は1,385件で30.6％減と大幅に落ち込んでいる。

つまり、東京23区では取引の成立が大きく減っている一方、成約した物件の平均単価は比較的高い水準を保っている。需要が弱まっている兆候はあるものの、価格が一斉に崩れていると判断できる状況ではない。

多摩地域の成約㎡単価は55.29万円で5.7％下落し、埼玉県も43.16万円で3.6％下落した。横浜・川崎市は66.39万円で1.2％上昇、横浜・川崎市を除く神奈川県は46.55万円で11.7％上昇、千葉県は43.19万円で7.2％上昇している。

神奈川県の一部や千葉県で単価が上昇しているからといって、地域内のすべてのマンションの価値が上がっているわけではない。成約した住戸の広さや築年数、駅距離などの構成によって平均単価は変わる。個別物件の価格判断には、同じ駅や町内の類似物件を比較する必要がある。

東京23区についても、都心の人気エリア、駅から離れた住宅地、築年数の古いマンションでは事情が異なる。需要が集中しやすい立地は価格を維持しやすい一方、購入価格が高すぎる物件や、管理費・修繕積立金の負担が重い物件では、買い手が慎重になる可能性がある。

新築マンションとの比較も欠かせない。2026年9月の新築平均価格は首都圏全体で9,552万円、東京23区では1億3,940万円だった。23区の新築平均価格は前年同月比1.3％上昇しており、中古マンションの成約㎡単価が同地域で0.9％下落したこととは対照的だ。

ただし、新築と中古では立地、築年数、専有面積、設備、発売・成約の対象となる物件が異なる。平均価格だけを並べて、新築の方が割高、あるいは中古が必ずお買い得と決めつけるのは適切ではない。購入時には、同程度の立地と広さで総費用を比較することが大切だ。

【今後の見通し】マンション価格は2026年後半からさらに下がるのか

2026年10月24日時点で、首都圏中古マンション市場には価格の下押し圧力がかかっている。成約価格と㎡単価が5カ月連続で前年を下回り、成約件数は6カ月連続で減少。在庫は7カ月連続で増加した。こうした複数の指標が同じ方向を示していることから、短期的には価格調整が続く可能性を警戒したい。

ただし、2026年末までに何％下落するのか、2027年に暴落するのかといった具体的な数値は、現在のデータだけでは断定できない。住宅ローン金利、雇用・所得環境、供給動向、購入希望者の動きによって市場は変化する。

価格調整が続く可能性を高める条件

第一に、住宅ローン金利の上昇が購入者の借入可能額をさらに圧迫すること。第二に、売り出し物件が増える一方で成約件数が回復しないこと。第三に、売り手が希望価格を維持し、買い手との価格差が縮まらないことだ。これらが重なると、成約までに時間がかかり、値下げする物件が増える可能性がある。

とりわけ、周辺に競合物件が多いマンションや、相場に比べて売り出し価格が高い物件は、価格交渉の対象になりやすい。売り手が住み替えなどで売却期限を抱えている場合、価格を引き下げてでも早期成約を優先することも考えられる。

一方で、急落を抑える要因もある

建築費や人件費が高い状態では、新築マンションの供給価格が下がりにくい。土地の取得費用や建設コストが高止まりすれば、新築価格が中古市場の一定の下支えになる可能性がある。

また、駅に近い物件、交通利便性の高いエリア、管理状態が良好なマンションなどは、購入希望者から選ばれやすい。供給が限られている地域では、首都圏全体の統計が下落していても、個別物件の価格が大きく下がらない場合がある。

新築の供給状況も重要だ。不動産経済研究所によると、2026年9月の首都圏新築マンション初月契約率は50.4％で、好不調の目安として使われる70％を下回った。ただし、供給戸数が前年同月比40.1％減と大きく減っているため、発売戸数だけでなく契約率や販売在庫を合わせて確認する必要がある。

国土交通省の不動産価格指数はどう見るべきか

中古マンションの月次動向と合わせて確認したいのが、国土交通省の不動産価格指数だ。年間約30万件の取引価格情報をもとに、全国や地域別の不動産価格の動向を指数化している。

ただし、国土交通省は2026年9月28日、算出プログラムの不具合を理由に、同月30日に予定していた2026年6月分・第2四半期分の公表延期を発表した。2026年1〜5月分などについても公表が延期されており、10月24日時点では最新の価格動向を同指数だけで追うことは難しい。

短期の売買判断には東日本レインズの月次データを、より広い期間の価格動向には国土交通省の不動産価格指数を使うというように、統計の役割を分けて考えたい。

今後の注目点は、成約価格の前年割れが何カ月続くか、在庫の増加が止まるか、成約件数が持ち直すか、そして住宅ローン金利の上昇がどこまで購入行動に影響するかだ。価格の下落率だけでなく、需給の変化を追うことが、2026年後半から2027年にかけての市場を判断する手掛かりになる。

【購入・売却の判断基準】マンション価格が下落しやすい物件と買い時・売り時

マンション価格が下がっている局面では、購入者にとって選択肢が増える半面、売り手にとっては競争が厳しくなる。大切なのは、相場全体の方向だけでなく、物件の特徴と自分の資金計画を照らし合わせることだ。

価格が下落しやすいマンションの見分け方

価格調整の影響を受けやすい物件には、いくつかの共通点がある。

• 周辺の競合物件が多い：同じ駅や地域に似た広さ・築年数の売り出し物件が増えていると、買い手が比較しやすく、価格競争が起こりやすい。
• 駅から遠く、交通利便性が低い：購入者が重視する条件を満たしにくい物件は、需要が弱まった局面で選ばれにくくなることがある。
• 築年数が古く、修繕負担が重い：修繕積立金の不足、大規模修繕の予定、管理組合の運営状況などは、購入後の負担を左右する。
• 売り出し価格が周辺相場より高い：過去の上昇相場を基準に価格設定されている物件は、現在の成約水準と乖離している可能性がある。
• 間取りや設備に弱点がある：採光、騒音、眺望、収納、動線などに問題がある場合、同価格帯の競合物件より選ばれにくくなることがある。
• 管理費や修繕積立金の負担が大きい：購入価格が安くても、毎月の維持費や将来の修繕負担が重いと、購入希望者の総予算に合わないことがある。

これらの条件に当てはまるからといって、必ず値下がりするわけではない。駅前の再開発や交通利便性の向上など、価格を支える要素もある。物件の強みと弱みを分けて確認することが重要だ。

マンション購入の買い時はいつか

購入を検討している人にとって、在庫が増えている現在は比較検討や価格交渉を進めやすい局面になりつつある。売り出し物件が多い地域では、複数の候補を比較し、売り出し価格ではなく実際の成約事例を基準に交渉する方法が有効だ。

一方、価格が下がるまで待つことが必ず得になるとは限らない。希望するエリアや間取りの物件が限られていれば、待っている間に条件に合う物件が売れてしまう可能性がある。金利が上がれば、物件価格が下がっても総返済額が増えることもある。

購入判断では、次の3点を確認したい。

• 返済の余裕：金利上昇や収入減少があっても返済を継続できるか。
• 物件の相場：同じ地域・築年数・広さの成約事例と比べ、売り出し価格が妥当か。
• 長期の維持費：管理費、修繕積立金、固定資産税などを含めて無理なく保有できるか。

長く住む予定があり、返済計画に余裕があり、希望条件に合う物件を適正価格で購入できるなら、必ずしも市場全体の底値を待つ必要はない。反対に、短期間での転売益を狙う人や、借入可能額の上限までローンを組む人は、価格変動や金利上昇のリスクを慎重に見積もる必要がある。

マンションを売却するなら今が売り時か

売却を検討している場合は、価格の下落傾向だけで判断するのではなく、売却期限と物件の競争力を優先して考えたい。住み替え、転勤、相続などで売却時期が決まっている場合、相場がさらに下がる可能性を考慮し、早めに査定と販売戦略の検討を始める意味がある。

特に、近隣の在庫が増えている場合は、自分の物件が選ばれる理由を明確にする必要がある。管理状態、室内のコンディション、眺望、駅距離、周辺環境などを整理し、周辺の成約事例に基づいて価格を設定することが基本だ。

反対に、売却を急ぐ必要がなく、立地や管理状態に強みがある物件なら、相場を確認しながら販売時期を検討する選択肢もある。ただし、将来の価格回復を確実なものとして期待するのは避けたい。

売り時を判断するときは、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことも重要だ。査定額は成約価格を保証するものではない。査定の根拠、近隣の実際の成約事例、販売期間の見込み、価格を見直す条件を具体的に確認しておきたい。

【マンション価格下落】に関するよくある質問（FAQ）

Q1：マンション価格は2026年に暴落しますか？
A1：2026年9月の首都圏中古マンションでは、成約価格が前年同月比4.5％下落し、在庫件数が15.1％増加しています。短期的な価格調整が続く可能性はありますが、全国一律の暴落や具体的な下落率を断定できる状況ではありません。地域、立地、築年数、管理状態による差を確認する必要があります。

Q2：東京23区のマンション価格も下がっていますか？
A2：東日本レインズの2026年9月データでは、東京23区の中古マンション成約㎡単価は130.39万円で、前年同月比0.9％下落しました。一方、成約件数は30.6％減少しています。価格の下落幅は首都圏平均より小さいものの、取引が減っている点には注意が必要です。エリアや物件によって価格動向は異なります。

Q3：マンションの購入は2026年中に決めるべきですか？
A3：一律に2026年中の購入を勧めることはできません。在庫が増えている地域では選択肢や価格交渉の余地が広がる可能性がありますが、住宅ローン金利や維持費の負担も考慮すべきです。長期の返済計画に余裕があり、成約事例と比較して適正価格の物件を見つけた場合は、購入を具体的に検討する価値があります。

Q4：中古マンションの価格が下がっているのに、新築は高いままなのですか？
A4：新築と中古では、価格を左右する要因や統計の対象が異なります。新築は土地取得費や建築費、人件費などの影響を受け、中古は立地、築年数、管理状態、売り手と買い手の需給関係に左右されます。2026年度上半期の首都圏新築平均価格は1億1,494万円と過去最高を更新しましたが、9月単月では前年同月比4.1％下落しています。集計期間と物件構成を分けて見ることが大切です。

Q5：マンションを売却するなら、価格がさらに下がる前がよいですか？
A5：売却期限が決まっている場合は、価格調整が続く可能性も考慮して、早めに相場を把握するのが現実的です。ただし、売却を急ぐ必要がない場合は、物件の競争力や周辺の成約事例を確認したうえで判断できます。査定額だけでなく、実際の成約価格、販売期間の見込み、値下げの条件まで確認してから決めましょう。

まとめ：2026年のマンション価格下落を見極める判断基準

2026年9月の東日本レインズのデータは、首都圏中古マンション市場で価格調整と需給の緩みが進んでいることを示している。平均成約価格は前年同月比4.5％下落し、成約㎡単価も4.8％下落した。成約件数は22.7％減少する一方、在庫件数は15.1％増加している。

一方、地域別に見ると東京23区の成約㎡単価の下落は0.9％にとどまり、横浜・川崎市や千葉県などでは単価が上昇している。新築マンションも、9月単月の価格は前年割れとなったが、2026年度上半期の平均価格は過去最高を更新した。市場全体の下落と、個々の物件の値動きは分けて考えなければならない。

今後のマンション価格を左右するのは、住宅ローン金利、成約件数、在庫の増減、建築コスト、そして地域ごとの需要だ。購入を考えている人は、値下がりを待つだけでなく、成約事例と総返済額を確認する。売却を考えている人は、希望価格に固執せず、周辺の競合物件と実際の成約水準を踏まえて販売戦略を組み立てる。

2026年のマンション市場は、すべての物件が一斉に値下がりする局面というより、物件ごとの価格差や売れやすさが表れやすい局面に入っている。市場全体の平均値だけで判断せず、自分が検討する物件の立地、管理状態、資金計画を具体的に確認することが、後悔の少ない購入・売却につながる。 （出典: マンション 価格 下落（Yahoo!ニュース））